時(shí)間:2019/5/30 16:38:07 來(lái)源:餐飲杰 責(zé)任編輯:安迪
【摘要】 很多餐飲新手在創(chuàng)業(yè)初期都會(huì)遇到這樣的問(wèn)題:我想找一家旺鋪,但自己沒(méi)經(jīng)驗(yàn)怎么辦?餐廳選址是開(kāi)店的開(kāi)端,誰(shuí)都想要找一個(gè)生意興隆的旺鋪,但現(xiàn)實(shí)卻經(jīng)常事與愿違,不管是創(chuàng)業(yè)新手還是老手,統(tǒng)統(tǒng)在選址時(shí)交了不少學(xué)費(fèi)。
很多餐飲新手在創(chuàng)業(yè)初期都會(huì)遇到這樣的問(wèn)題:我想找一家旺鋪,但自己沒(méi)經(jīng)驗(yàn)怎么辦?餐廳選址是開(kāi)店的開(kāi)端,誰(shuí)都想要找一個(gè)生意興隆的旺鋪,但現(xiàn)實(shí)卻經(jīng)常事與愿違,不管是創(chuàng)業(yè)新手還是老手,統(tǒng)統(tǒng)在選址時(shí)交了不少學(xué)費(fèi)。
考察一個(gè)商鋪就顯得尤為重要,那么當(dāng)你在考察一個(gè)商鋪時(shí),都需要注意哪些方面呢?
01
考察商鋪的硬件條件
很多餐飲新人在看好一個(gè)商鋪之后與出租方(也就是房東)交談時(shí),往往會(huì)陷入一種不知道要問(wèn)什么的狀態(tài)。
等到接手商鋪之后就會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題,產(chǎn)權(quán)上的問(wèn)題、水電上的問(wèn)題、裝修的問(wèn)題等等。所以這就需要餐飲人在接手商鋪時(shí)一定要將自己的問(wèn)題羅列清楚,將所有的硬件條件一一確認(rèn)無(wú)誤后才可以避免踩坑。
那么,在了解商鋪硬件條件時(shí)都需要注意哪些條件呢?接下來(lái)小嘩一一為大家講解。
1、產(chǎn)權(quán)
首先,租商鋪要明確房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,產(chǎn)權(quán)就是房屋的歸屬權(quán)。
你要清楚和你談的人是不是房東,他是否有房屋的產(chǎn)權(quán)證明;如果是二房東的話,一定要清楚他將房屋出租或轉(zhuǎn)讓給你是否經(jīng)過(guò)原房東的同意。這里一定要注意,防止因?yàn)闆](méi)經(jīng)過(guò)房東同意而扯皮的現(xiàn)象。
我身邊就有過(guò)這樣的經(jīng)歷,和二房東把合同簽了,轉(zhuǎn)讓費(fèi)也交了,結(jié)果原房東來(lái)收房了, 后官司也沒(méi)有答應(yīng),因?yàn)槎繓|卷起跑了。
所以,在簽署合同時(shí)一定要謹(jǐn)記,租房合同必須要和原房東簽署,得到原房東的授權(quán),以免日后再生爭(zhēng)端。
產(chǎn)權(quán)上還有一點(diǎn)是要看房屋的屬性是否可以商用,如果是住宅的話,后期在辦理各種證件可能會(huì)遇到麻煩。
2、基建
從餐飲店來(lái)說(shuō),基建就是指房屋是否具備餐飲條件,一般開(kāi)餐飲店主要考慮的要素有:電力、燃?xì)?、排煙、排污、上下水、消防這幾點(diǎn)。
這幾點(diǎn)當(dāng)中我們尤其要注意排煙,因?yàn)橛泻芏嗌啼伈痪邆渑艧煑l件,例如:居民樓下、學(xué)校門(mén)口,如果在這種位置開(kāi)店,后期有可能會(huì)和周?chē)娜税l(fā)生一定的爭(zhēng)端。
3、面積
面積是考察商鋪的首要條件,面試大小是否符合自己的要求,對(duì)應(yīng)商鋪面積的租金成本是否在自己所承擔(dān)的范圍之內(nèi),這些都是我們要考慮的。
需要注意的是,我們要分清建筑面積和實(shí)用面積。很多商場(chǎng)店鋪都會(huì)有公攤,招商的時(shí)候一般告訴你的是建筑面積,但是你要知道他實(shí)際面積的大小,提前做好規(guī)劃。
身邊一個(gè)朋友犯過(guò)這樣的錯(cuò)誤,在做店內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候,錯(cuò)把圖紙上的建筑面積當(dāng)成實(shí)用面積來(lái)計(jì)算,等到設(shè)計(jì)完成所有定做好的社備進(jìn)場(chǎng)以后,發(fā)現(xiàn)好多設(shè)備放不進(jìn)去,這下子就悲劇了。
4、房屋格局
格局就是商鋪的平面布局,一般來(lái)說(shuō)挑選格局按照如下四種依次挑選。展示面大,進(jìn)深比較小的方形鋪?zhàn)?進(jìn)深深,展示面小,總面積規(guī)整的鋪?zhàn)?形狀不規(guī)則,利用率不高的鋪?zhàn)?倒梯形,入口小進(jìn)深大的鋪?zhàn)印?br />
5、樓層
樓層的高低也會(huì)影響餐椅生意的好壞。小餐飲店一般選擇臨街純一層的店比較好,尤其是帶有快餐屬性的,如果你選擇在二樓、三樓或更高樓層,那么想讓客戶上樓去吃就會(huì)非常難。
還有那種一拖二、一拖三的鋪?zhàn)?,小餐飲店也要慎重選擇,增加樓層也就意味著要增加人手,從而增加經(jīng)營(yíng)成本。
6、層高
店鋪層高也是一個(gè)重要因素,一般小餐飲店層高在3米多比較合適。層高太低給人一種壓迫感,層高太高會(huì)給人比較空蕩的感覺(jué)。層高不合適我們應(yīng)該用什么方法來(lái)解決呢?
層高太高:通過(guò)吊頂、裝飾燈或者增加小二層來(lái)解決;
層高太低:通過(guò)打造環(huán)境的溫馨與舒適給人小清新的感覺(jué)。
7、外圍環(huán)境
比如門(mén)頭展示面寬窄、門(mén)頭是否顯眼、門(mén)口是否有停車(chē)位、門(mén)口是否有廣告為、外圍是否有遮擋等等。
總之,我們?cè)谟布O(shè)施這一塊一定要爭(zhēng)取更好的條件,為以后的運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)做考慮。一個(gè)店鋪好的位置可遇不可求,有的是可以通過(guò)后期改造所解決的,有的是不能通過(guò)后期調(diào)整來(lái)優(yōu)化,那么這個(gè)時(shí)候選擇上就要注意了。
02
考察商鋪的軟件條件
一個(gè)小餐飲商鋪軟件條件主要包含以下幾點(diǎn):
租金:要了解租金是如何計(jì)算的,其成本是否和地段以及面積大小所匹配,在自己的租金能力范圍下是否可以盈利;
交租方式:按年付還是半年付還是季度付費(fèi)?一次多付是否有優(yōu)惠;
押金:押金是多少?押金如何退?一般在租商鋪的時(shí)候都會(huì)有押金,通常是一個(gè)月的租金。押金一定要和房東或物業(yè)說(shuō)清楚押金的用途以及退押金的條件,規(guī)避扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。
免租期:有無(wú)免租期,免租期多長(zhǎng)時(shí)間。也就是裝修期,在很多地方租房的時(shí)候留給我們裝修的時(shí)間,在這個(gè)時(shí)間里面是不算租金的。一般來(lái)說(shuō)商場(chǎng)店鋪都會(huì)預(yù)留一個(gè)裝修期,具體時(shí)間長(zhǎng)短需和商場(chǎng)協(xié)調(diào);個(gè)人商鋪通常情況下不會(huì)有裝修期。具體商鋪談判的技巧,我們?cè)谝院髸?huì)專(zhuān)門(mén)為大家講解。
合約期:合同能簽幾年;在合同期內(nèi)租金等是否不變,這個(gè)主要是保障自己的權(quán)益,防止中途房東不讓干了或者是惡意漲房租;
租金遞增:租金是否遞增;一般按什么比例遞增;
有無(wú)拆遷風(fēng)險(xiǎn):會(huì)不會(huì)面臨拆遷;拆遷損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)
物業(yè)水電費(fèi)用:物業(yè)水電費(fèi)分別多少錢(qián)?應(yīng)該怎么交?通常要交給誰(shuí)?
轉(zhuǎn)讓費(fèi)用:是否有轉(zhuǎn)讓費(fèi)用?轉(zhuǎn)讓費(fèi)用要花多少錢(qián)?
03
考察商鋪的人文條件
我們做任何事情都是和人打交道,我們選擇一個(gè)商鋪之后會(huì)和房東打交道、和物業(yè)打交道、和左鄰右舍打交道,這些人文條件我們都要事先考慮。
主要溫馨提示各位餐飲人有以下四點(diǎn)需要注意的:
1、能否直接和房東簽約
必須要和原房東重新簽署租房合同,約定租金租期等條件;如果是從二房東手里簽合同的話,必須要有原房東的授權(quán)。
2、房東個(gè)人品質(zhì)和素質(zhì)怎么樣
我們?cè)谂c房東打交道的過(guò)程中,觀察和了解房東這個(gè)人怎么樣?是否講理、是否好相處,因?yàn)?終你要和這個(gè)人打交道,必須得對(duì)對(duì)方的情況有所了解。
3、打探房東本人及親屬有沒(méi)有做餐飲的
防止自己成為幫別人養(yǎng)店的炮灰,這種情況在餐椅行業(yè)非常常見(jiàn),自己辛辛苦苦養(yǎng)起來(lái)的店, 終被房東截胡了。所以考察店鋪時(shí),需要多留意是否房東及親屬有做餐飲的。如果存在這樣的隱患,但是自己又不想放棄這個(gè)店,那么就需要在合同里把后續(xù)的條件都約束清楚,以防后患。
4、物業(yè)及周?chē)用耜P(guān)系是否好處理
周邊這些人不僅是你的顧客,還是你的鄰居,關(guān)系處理不好的話,勢(shì)必會(huì)對(duì)生意造成不良的影響。
舉例:曾經(jīng)我接手過(guò)一個(gè)社區(qū)底商的店,沒(méi)有轉(zhuǎn)讓費(fèi)、位置也不錯(cuò),我們四處打聽(tīng)這個(gè)店鋪的情況。
原來(lái)之前在這里做的一個(gè)年輕人,因?yàn)槠獗容^暴躁,和物業(yè)以及樓上的住戶關(guān)系相處的很糟糕。物業(yè)天天找事情,住戶天天投訴,工商局、藥監(jiān)局隔三差五來(lái)店里檢查, 終小伙子扛不住不干了。
我們分析了之前的情況,覺(jué)得主要是和周?chē)娜岁P(guān)系處理的不好。所以,在我們開(kāi)店前我們主動(dòng)去找了物業(yè)請(qǐng)吃飯溝通交流,物業(yè)沒(méi)有啥問(wèn)題了并主動(dòng)給樓上住戶溝通協(xié)調(diào);開(kāi)業(yè)前,我們又給樓上的住戶發(fā)了店內(nèi)免費(fèi)品嘗的券以及優(yōu)惠券,結(jié)果問(wèn)題就很好的解決了。
我們當(dāng)時(shí)沒(méi)有提前將情況了解清楚,處理不得當(dāng)?shù)脑?,那么情況有可能也會(huì)很糟糕。
總結(jié)
所以我們?cè)诳疾焐啼仌r(shí),主要是從硬件條件、軟件條件以及人文條件三個(gè)部分去考察,所有的條件都要事先考慮到,防患于未然。